הערת אזהרה ועסקאות נוגדות

רגע לפני עסקת נדל"ן - הערת אזהרה ועסקאות נוגדות

לפני שאדם מבצע עסקת מקרקעין, חשוב שיפנה ללשכת רישום המקרקעין (המכונה 'טאבו'), על מנת לוודא שהנכס אכן רשום על הבעלים, וכי לא רשומה הערת אזהרה או עיקול על הנכס, שכן הם יהיו קודמים לעסקה המתגבשת. במידה והכול תקין והעסקה יוצאת לפועל, מיד עם חתימת החוזה יש לפנות לטאבו ולרשום הערת אזהרה על המקרקעין לטובת הקונה.

אז מהי בעצם הערת אזהרה?

הערת אזהרה מפרטת את התחייבויות שנתן הבעלים על מקרקעין. ההערה יכולה לציין כי בעל הנכס התחייב לבצע עסקה במקרקעין, או לחילופין שבעל הנכס התחייב לא לבצע עסקה במקרקעין.
התנאים לרישום הערת אזהרה מוסדרים בסעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, כאשר תוקפה של ההערה הוא מהמועד בו היא נרשמה (ולא ממועד ההתחייבות לקיומה של עסקת מקרקעין בנכס). הערת אזהרה אינה מהווה זכות קניינית, אלא לכל היותר זכות חוזית של בעל ההערה, לקבל בבוא היום זכות בנכס (כפוף לתנאים שנקבעו בין הצדדים).

החשיבות ברישום הערת אזהרה

רישום הערת אזהרה על מקרקעין מבטיח לקונה שהעסקה קודמת מבחינת החוק לעסקאות שהבעלים עלול לבצע במקרקעין לאחר רישום הערת האזהרה, או לעיקולים וצווים שהנושים של הבעלים הטילו על המקרקעין לאחר רישום ההערה.
סעיף 127(א) לחוק המקרקעין קובע, כי מרגע שהבעלים רשם הערת אזהרה על עסקת מקרקעין לטובת הקונה, לא ניתן לרשום הערת אזהרה סותרת, אלא בצו בית משפט. לפיכך, קונה אשר ימהר לרשום הערת אזהרה על מקרקעין, ייתכן ויבטיח בכך את מימוש העסקה. מטרתה של הערת האזהרה היא להתריע, כי קיימת התחייבות של הבעלים כלפי צד שלישי לבצע עסקת מקרקעין בנכס, אשר עתידה לגבור על כל עסקה או צו שינתנו לאחר רישום ההערה.

הסיכון באי רישום הערת אזהרה -

מצבים של     (ב1)    הערת אזהרה שנרשמה כאמור בסעיף 126, אינה טעונה רישום בכל מרשם או פנקס אחר המתנהל על-פי דין.עסקאות נוגדות
במידה ולא נרשמה הערת אזהרה על עסקת מקרקעין אשר מתוכננת בנכס, עולה השאלה מה קורה אם הבעלים מתחייב לבצע עסקה אחרת במקרקעין עם צד שלישי תם לב, אשר לא ידע על קיומה של העסקה הראשונה, ומכיוון שלא נרשמה הערת אזהרה, לא היה עליו לדעת עליה? סיטואציה זו נקראת עסקאות נוגדות.

סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע כי במקרה שלנכס (אשר לא ניתן לקיימן במקביל), העדיפות נתונה לקונה הראשון בזמן, אלא אם כן הקונה השני פעל בתום לב, כלומר: לא ידע על העסקה הראשונה, שילם את התמורה בעד הנכס והשלים את הרישום על שמו בטאבו.
הסיבה שבמקרה של עסקאות נוגדות העדיפות תינתן לשני בזמן, בתנאים המנויים לעיל, היא שהראשון בזמן יכול היה למנוע את התחרות בין הקונים ע"י רישום הערת אזהרה, ומשלא עשה זאת, דינו להפסיד.
מכאן כי רישום הערת אזהרה מונעת מצבים של עסקאות נוגדות, והעסקה הראשונה תמיד תגבר, שכן קונה מאוחר לרישום ההערה לא יוכל לטעון לתום לב, מכיוון שרשומה הערת אזהרה על עסקת מקרקעין בנכס.