כל מה שרציתם לדעת על דיני מקרקעין ומיסוי נדל"ן
דיני מקרקעין הם אוסף של חוקים העוסקים בהיבט המשפטי שקשור לעסקאות ובעלות על דירות, בתים, מגרשים, בתי עסק, מיסוי מקרקעין, ניהול רישום מקרקעין בטאבו ועוד ועוד. מדובר בתחום רחב היקף ובעל חשיבות רבה כמעט לכל אזרח במדינת ישראל .
מיסוי מקרקעין – כמה דברים שכדאי לדעת
אחד התחומים שבהם אנשים פונים לעיתים קרובות אל עורך דין העוסק בנושאים של דיני מקרקעין, זהו התחום של מיסוי מקרקעין. חוק מיסוי המקרקעין קובע, כי בכל עסקת מקרקעין שמתבצעת בארץ, כל הצדדים שמעורבים בעסקה חייבים להפריש מס לטובת המדינה. החשיבות של ייעוץ משפטי בתחום המס היא חשובה, שכן גובה תשלום המס משפיע באופן ישיר על התשלום שמתבצע במסגרת העסקה, וכנגזרת מכך – על הכדאיות שלה לגבי כל אחד מהצדדים.
קיימים שני סוגים עיקריים של מיסי מקרקעין:
מס שבח מקרקעין – מס שבח מקרקעין מוטל בעסקאות של מכירה. המושג "שבח" מתייחס להפרש של מחיר מכירת המקרקעין לעומת מחיר קנייתו, כלומר – הרווח של המוכר (ולפיכך, מס זה מוטל עליו). למרות שלכאורה מדובר במס מחייב, חשוב להבין כי מס שבח מקרקעין הוא אינו כוללני, ובמקרים מסויימים המפורטים בחוק מיסוי מקרקעין ניתן לקבל עליו הנחות או אף פטור מלא מתשלום.
מס רכישה – מס זה מוטל גם כן על עסקאות מכירה, אך הוא משולם על ידי הקונה. גובה המס נקבע בהתאם לסוג העסקה וסוג המקרקעין – עבור סוגים מסויימים מדובר בסכום קבוע מראש, ועבור אחרים מדובר על אחוז מסויים משווי העסקה. גם מתשלום מס זה ניתן לקבל פטור בתנאים מסויימים.
בנוסף לשני סוגי מיסים אלו קיימים מיסים נוספים, שגם בהם ניתן לבקש פטורים והקלות. לכן, לפני חתימה על כל סוג של עסקת מקרקעין, חשוב לבדוק עם מומחה את היבט המיסוי של העסקה, ולתכנן את הצעדים להמשך על פיו.
היטל השבחה – משלמים יותר על בית משופר
בנוסף לתחום של מיסוי מקרקעין , קיימת גם הסוגייה של תשלום היטל השבחה . מושג זה מתייחס למקרה שבו בעל מקרקעין מקבל אישור מהועדה המקומית לתוכנית בנייה מסויימת, אשר מטרתה היא להביא להשבחת הנכס. למשל, אם בעל המקרקעין מקבל אישור לתוספת בנייה לביתו, הדבר מגדיל את שוויו הפוטנציאלי של הנכס ומחייב אותו בתשלום היטל השבחה – ששוויו הוא מחצית משוויו של המקרקעין המדובר, למרות שבעל המקרקעין רשאי לערער על סכום זה.
מטרתו של היטל השבחה היא לכסות את ההוצאות של הוועדה המקומית בתחומי מקרקעין, למשל רכישת קרקעות והפיכתן לשטחים ציבוריים. על פי החוק האדם המחוייב בתשלום היטל השבחה הוא בעל המקרקעין ברגע קבלת האישור, אך בחוזה המכירה של הנכס הוא רשאי להסדיר את עניין תשלום ההיטל עם הקונה ולהעבירו אליו.